Stavební povolení - T A K A F A T A

STAVEBNÍ POVOLENÍ A CO TO OBNÁŠÍ

Je třeba ke stavbě povolení? Které a co to obnáší?

Přiznám se, že toto je má nejméně oblíbená činnost v celém procesu navrhování a projektování, ale také jedna z nejdůležitějších. Souhrnně celému procesu zajišťování povolení říkáme inženýrská činnost či obstarávací činnost.

Za ty roky jsem se již naučil mluvit jazykem úředníků, což vedlo k tomu, že jsme si začali vzájemně rozumět a získání stavebního povolení, nebo dnes přesněji povolení záměru, pro mě pak nebylo tak těžké a dnes je to pro mě rutina. V tomto článku se vám pokusím vše vysvětlit tak, abyste měli povědomí o celém procesu a mohli se v dané problematice lépe zorientovat.

Stavební zákon

Odpověď na otázku, zda potřebujme povolení, najdeme v zákoně č. 283/2021 Sb. – Stavební zákon, který nahradil starý stavební zákon (č. 183/2006 Sb.) a od 1.7.2024 se jím řídí všechny nově podávané žádosti.

Nový stavební zákon zjednodušil i samotnou terminologii procesu. Místo dřívějšího dvoufázového rozhodování dnes existuje jediný institut — povolení záměru. V tomto článku se budu věnovat především tomu, co potřebujete pro novostavbu nebo rekonstrukci rodinného domu.

Povolení záměru — jedno řízení místo dvou

Dřív bylo potřeba nejprve rozhodnout o umístění stavby (územní souhlas či rozhodnutí) a poté zvlášť o jejím provedení (ohlášení stavby nebo stavební povolení) — byť se to v praxi dalo sloučit do jednoho tzv. společného povolení. Nový zákon tenhle dvoukrokový postup opustil úplně: stavební úřad dnes vede jedno řízení a vydává jedno rozhodnutí — povolení záměru, které v sobě zahrnuje jak umístění stavby, tak souhlas s jejím provedením.

Podle nového zákona navíc rozlišujeme, do jaké skupiny stavba spadá:

drobné stavby (např. menší zahradní stavby, oplocení) — povolení ani ohlášení vůbec nepotřebují (výčet najdete v příloze č. 1 stavebního zákona),
jednoduché stavby — sem spadá i typický rodinný dům a garáž — s jednodušším a rychlejším režimem povolování (výčet najdete v příloze č. 2 stavebního zákona),
ostatní stavby — s podrobnějším a delším řízením.

Pro drtivou většinu z vás, kdo stavíte nebo rekonstruujete rodinný dům, to znamená jedno řízení, jedno rozhodnutí a o něco přehlednější proces, než tomu bylo dřív.

Který typ povolení potřebujete pro novostavbu či rekonstrukci rodinného domu?

Obsah a podrobnost projektové dokumentace pro povolení záměru je stejný bez ohledu na to, jestli řízení nakonec proběhne rychlejší, nebo pomalejší cestou. Rozdíl je v tom, kolik podkladů se podaří doložit už se žádostí.

Pokud k žádosti doložíte souhlasy všech vlastníků a vlastnic sousedních nemovitostí a všechna potřebná stanoviska dotčených orgánů, může stavební úřad rozhodnout ve zkráceném řízení. Pokud souhlasy sousedů nemáte nebo se jejich shánění nechcete věnovat, půjde řízení běžnou cestou — stavební úřad o zahájení řízení informuje všechny účastníky sám a dá jim prostor se k záměru vyjádřit.

Pokud vás zajímá přesný obsah projektové dokumentace, najdete ho ve vyhlášce č. 131/2024 Sb., o dokumentaci staveb, která nahradila dřívější vyhlášku č. 499/2006 Sb.

Jak dlouho trvá, než dostanu stavební povolení?

Nový stavební zákon zavedl pevné zákonné lhůty:

30 dní má stavební úřad na vydání povolení u jednoduchých staveb, kam spadá i běžný rodinný dům,
60 dní u ostatních, složitějších staveb.

V odůvodněných případech (např. hodně účastníků řízení nebo složitější posouzení) může úřad lhůtu prodloužit o dalších 30 až 60 dní. Stejně jako dřív ale platí, že je potřeba mít dobře připravenou žádost a kladná stanoviska dotčených orgánů státní správy a správců dopravní a technické infrastruktury — u neúplné žádosti vás úřad vyzve k doplnění a řízení se protáhne.

Stavební úřad po obdržení žádosti pošle dopis s modrým pruhem či datovou schránkou oznámení o zahájení společného řízení všem sousedům (účastníkům řízení). Ti se poté mohou v určené délce dojít na stavební úřad podívat na dokumentaci a mohou vznést připomínky. Pokud budou připomínky vzneseny, tak se s nimi musí úřad vypořádat a celý proces to může zdržet. Pokud žádné připomínky nebudou, tak stavební úřad vydá povolení záměru a opět o tom všem účastníkům řízení pošle dopis. Poté je třeba počkat, až si všichni ten dopis převezmou a v určené lhůtě dají nebo nedají připomínky. Po uplynutí lhůty k připomínkám nabývá povolení právní moci a vy můžete stavět.

Málokdy se stane, že by stavební úřad zvládl vypsat povolení rychleji, spíše počítejte se zpožděním. Bohužel musím říci, že od 1.7.2024 se nám nestalo, že by bylo vydané rozhodnutí o povolení záměru v termínech, které jsou výše popsány. Velmi často to trvá déle, protože se mnohdy stavební úřady potýkají s nedostatkem personálu.

Když je to možné, tak doporučuji obejít sousedy, ukázat jim projekt a nechat si potvrdit do koordinačního situačního výkresu jejich souhlas (Souhlasím se stavbou, jméno, adresa, datum, podpis). Potřebujete souhlas od všech majitelů sousedního pozemku nebo objektu. Kdo je majitelem nebo majitelkou, zjistíte z katastru nemovitostí (o tom píši zde). Seznámíte se tak se svými sousedy a stavební úřad pak bude moci vydat rozhodnutí ve zrychleném řízení. Jenom pozor, k tomu bude potřeba mít vyznačené souhlasy také od správců sítí.

Jak probíhá proces od začátku projektování?

Podle vaší představy o domě (stavebním záměru) je vám architektka nebo projektant schopný již na začátku říci, do jaké kategorie stavba spadá a s jakými termíny můžete počítat. Na příslušném stavebním úřadě si ověří, jaká stanoviska dotčených orgánů státní správy a správců sítí (např. odbor životního prostředí, odbor památkové ochrany, hygienická stanice, provozovatel vodovodu a kanalizace atd.) bude potřeba zajistit.

Poté zpracuje architektonickou studii, kterou již může v případě složité situace (např. zátopová oblast, památková ochrana, ochranné pásmo lesa atd.) konzultovat s příslušnými dotčenými orgány i stavebním úřadem.

Na základě architektonické studie zpracuje projektantka nebo architekt dokumentaci pro povolení záměru (pozor na to, že tuto dokumentaci může zpracovávat pouze autorizovaný architekt či autorizovaný inženýr) a rozešle ji se žádostí o stanovisko na všechny dotčené orgány a správce sítí. Komunikace dnes čím dál víc probíhá elektronicky, tedy přes Portál stavebníka, datovou schránku a webové aplikace správců sítí. Jakmile jsou všechna stanoviska a jejich podmínky zapracované do dokumentace, podá se žádost o povolení záměru na stavební úřad spolu se všemi vyžadovanými přílohami.

Stavební úřad žádost posoudí a vydá povolení záměru — tedy potvrzení, že můžete stavět.

Výše jsem popsal jen standardní situaci s rodinnými domy. Těch situací může nastat více, ale v podstatě se vše řeší obdobným způsobem.

Rada na závěr

Povolení si můžete vyřizovat i sami, ale z vlastní zkušenosti bych to nedoporučoval. Několikrát jsem zažil, že to chtěl řešit sám investor, ale kvůli složitosti celého procesu z toho byl nakonec investor vždy bezradný a já tím trávil více času, než kdybych to zařizoval již od začátku. Moje rada proto zní, nechte toto vždy na svém architektovi nebo projektantce, zde opravdu neušetříte. Raději si šetřete nervy, energii a čas na stavbu domu, tam ji budete potřebovat více.

Doufám, že vám tento článek byl k užitku. Pokud vám v textu něco schází, objevili jste nějakou nepřesnost nebo něčemu nerozumíte, tak mi prosím napište a já se to pokusím doplnit.

Ať se daří.
Ing. arch. Petr Plíhal Levý