NA CO SI DÁT POZOR PŘI KOUPI POZEMKU?
Kde a jaké informace získat?
Dnes se zaměřím na to, jaké informace o pozemku je vhodné znát a čeho si všímat. Tyto informace jsou potřeba, abyste se mohli zodpovědně rozhodnout, zda pozemek koupit nebo ne.
Územní plán
Je možné na pozemku stavět? Tuto velmi důležitou informaci zjistíte z územního plánu (dále ÚP), o kterém se rozepisuji zde. V tomto odkazu se také dozvíte, co přesně je na pozemku možno stavět a případně i podrobnější podmínky.
Doporučuji, abyste se podívali také na okolní pozemky a jaké funkce pro ně určuje ÚP. Je všude okolo plocha pro bydlení, nebo je třeba na sousedním pozemku plocha pro výrobu a skladování? Projednává obec nový ÚP? Pokud ano, podívejte se, jestli nový ÚP mění funkční využití pozemku nebo jinak upravuje podmínky využití (např. koeficient zastavěnosti pozemku).
Přístupová cesta k pozemku
Jaký je k pozemku přístup? Je tam komunikace, příjezdová cesta a komu patří? Je soukromá nebo obecní? Projede tam nákladní auto? Projedou tam hasiči? Budou se moci na konci otočit nebo budou muset odjet jinou cestou?
Tyto otázky nezanedbejte, protože jsou velmi důležité nejen pro povolovací proces, ale také pro samotnou výstavbu, aby se k Vám dostala auta se stavebním materiálem apod.
Inženýrské sítě
Jsou v dosahu pozemku inženýrské sítě? Jsou provedeny přípojky na pozemek? Zajímat Vás bude kanalizace, vodovod, elektřina, plyn, telekomunikace a v některých případech to mohou být také různé horkovody.
Některé informace budou patrné také z územního plánu, ale doporučuji se na to zeptat také na stavebním úřadě, protože některé územní plány mohou být staršího data.
Na stavebním úřadě vám poskytnou informace o správcích inženýrských sítí a od těch můžete získat informace o průběhu sítí, které spravují. Většinou to jde už i on-line na jejich stránkách přes formulář žádosti o „Vyjádření o existenci sítí“ nebo e-mailem (ty časy, kdy se to muselo řešit osobně nebo poštou, jsou už naštěstí pryč).
Některá města mají svou on-line technickou mapu, kde se můžete na průběh inženýrských sítí také podívat.
Obrázek 1:Výstřižek z Digitální technické mapy Prahy (1) aneb „Sítě, kam se podíváš.“
U správce vodovodů a kanalizace se také zeptejte, zda Vás připojí, protože se někdy stává, že už nemají kapacitu v čistírně odpadních vod nebo nemají dostatečné množství vody, a tak nové domy nepřipojují.
Stává se, že k pozemku nevede kanalizace a vodovod a jejich prodloužení by stálo enormní množství peněz. V takovém případě je možné navrhnout domovní čistírnu odpadních vod nebo žumpu a místo připojení na vodovod můžete nechat udělat studnu.
Bez plynu se také obejdeme, je možné topit tepelným čerpadlem nebo třeba kotlem na dřevo či peletky.
Tvar pozemku a jeho morfologie
Je pozemek dostatečně široký nebo je velmi úzký a dlouhý? Počítejte, že stavba musí být od hranice pozemku minimálně 2 m a vzdálenost mezi domy, pokud k sobě mají otočená okna obytných místností, musí být minimálně 7 m.
Je pozemek na rovině, v dolíku nebo ve svahu? Pokud je ve velkém svahu, vyjedou tam nákladní auta s materiálem nebo mix s betonem? Bude se muset odvážet hodně vykopané zeminy? Bude potřeba realizovat opěrné stěny? Tohle jsou všechno aspekty, které dokáží stavbu domu pořádně prodražit.
Jak dlouhá bude příjezdová cesta od silnice a jak dlouhé budou přípojky sítí? Tyto extra náklady také nezapomeňte započítat.
Jak je pozemek orientovaný vůči světovým stranám? Lze dům umístit tak, aby obytné místnosti a terasa byly otočené ke slunci? Je pozemek zastíněný? Listnaté stromy na zimu opadají, ale jehličnaté budou stínit dál.
Okolí pozemku
Zaměřte se na to, jak daleko jsou okolní stavby, zda zastiňují pozemek, zda utváří uliční čáru (tzn. mají všechny stejný odstup od ulice), jaký tvar střech mají a jak jsou orientované. Toto je velmi důležité hlavně v případě, že se jedná o úzký pozemek, protože je potřeba dodržet jak odstupy od hranice pozemku, tak odstupy mezi jednotlivými stavbami.
Také se zaměřte na stávající zeleň, která může překážet a stínit, nebo naopak může vytvářet příjemné soukromí a chránit před větrem. Je také rozdíl, když se staví na poli nebo louce, kde si na vzrostlé stromy počkáte poměrně dlouho, anebo někde, kde již vzrostlé stromy jsou.
Obrázek 2:Fotografie zastavitelného pozemku, Brno (2)
Ochranná pásma
Lze říci, že ochranné pásmo je prostor, ve kterém jsou pro stavební činnost určená speciální omezující pravidla, která mají za cíl ochránit předmět ochrany. Ochranné pásmo může mít les, vodní zdroj, nemovitá kulturní památka, dráha, ale také inženýrské sítě.
Ochranná pásma lesa, dráhy, vodního zdroje atd. bývají zanesena v územním plánu, ale ochranná pásma inženýrských sítí tam spíše nenajdete. Pamatujte si ale, že každá inženýrská síť má své ochranné pásmo.
V ochranných pásmech inženýrských sítí často nemůžete postavit vůbec nic. Pokud vás to omezuje hodně, tak je možné jednat o přeložce (přesunutí) sítě do nové trasy, ale připravte se na nemalou investici.
My se nejčastěji setkáváme s případem, kdy jde u pozemku nadzemní vedení elektrické energie a například u vedení nízkého napětí (NN) musíte respektovat ochranné pásmo široké 7 m od krajního vodiče na obě strany. Někdy lze získat výjimku u správce sítě, ale nelze na to spoléhat.
Ochrana přírody
V územním plánu zkontrolujte, zda se někde na pozemku nenachází biokoridor nebo biocentrum. To jsou prvky územního systému ekologické stability, kde se dům stavět nedá a ke stavbě se tak může využít jen část pozemku, která se nachází mimo tyto systémy.
Pokud se pozemek nachází v CHKO, tak ke stavbě budete potřebovat také souhlas správy CHKO.
Zdroje hluku
Problematická může být poloha pozemku u zdroje hluku, jako je třeba rušná silnice, letiště, vlak nebo továrna. V územním plánu zkontrolujte, jaké je funkční využití sousedních pozemků, abyste věděli, co se v okolí může postavit v budoucnu.
Katastr nemovitostí
Zkontrolujte také katastr nemovitostí (o tom se rozepisuji zde), kde se můžete dozvědět, komu pozemek skutečně patří, jestli jsou na něm zapsána nějaká věcná břemena nebo jiná omezení vlastnických práv a také způsob ochrany pozemku, jako je třeba zemědělský půdní fond nebo památková ochrana.
Jak se v tom všem vyznat?
Uznávám, že je toho hodně, ale všechno je důležité. Pozemek nekupujete každý den, tak si dejte opravdu záležet, abyste si zajistili co nejvíce informací a mohli se zodpovědně rozhodnout. Pokud si nevíte rady nebo máte pochybnosti, tak můžete oslovit svoji architektku či projektanta, ať vám s výběrem pozemku pomohou.
Doufám, že vám tento článek byl k užitku. Pokud vám v textu něco schází, objevili jste nějakou nepřesnost nebo něčemu nerozumíte, tak mi prosím napište a já se to pokusím doplnit.
Ať se daří.
Ing. arch. Petr Plíhal Levý
Zdroje:
- https://app.iprpraha.cz/apl/app/dtmp/. Digitální technická mapa Prahy. [Online] září 2023.
- Plíhal Levý, Petr. Fotografie pozemku. Brno : Petr Plíhal Levý, 2022.
