STAVEBNÍ POVOLENÍ A CO TO OBNÁŠÍ
Je třeba ke stavbě povolení? Které a co to obnáší?
Přiznám se, že toto je má nejméně oblíbená činnost v celém procesu navrhování a projektování, ale také jedna z nejdůležitějších. Souhrnně celému procesu zajišťování povolení říkáme inženýrská činnost.
Za ty roky jsem se již naučil mluvit jazykem úředníků, což vedlo k tomu, že jsme si začali vzájemně rozumět a získání stavebního povolení pro mě pak nebylo tak těžké a dnes je to pro mě rutina. V tomto článku se vám pokusím vše vysvětlit tak, abyste měli povědomí o celém procesu a mohli se v dané problematice lépe zorientovat.
Stavební zákon
Odpověď na otázku, zda potřebujme povolení, najdeme v zákoně č. 183/2006 Sb. – Zákon o územním plánování a stavebním řádu – zkráceně stavební zákon. Od začátku roku 2024 bude platit nový stavební zákon, ale počítá se u něj s přechodným obdobím. Na nový stavební zákon se ale podíváme v jiném článku.
Stavební zákon v současném znění nám říká, že na různé stavby potřebujeme různé typy povolení. Já se v tomto článku budu věnovat pouze těm nejčastějším povolením, které se týkají novostavby nebo rekonstrukce rodinného domu.
Stavební povolení, ohlášení stavby, společné povolení
Ještě ale vysvětlím logiku stavebního zákona, kdy proces povolování má dvě fáze - nejdříve se stavby „umisťují“, a pak „stavebně povolují“.
To znamená, že nejprve se povolí umístění objektu s určitou funkcí na konkrétní místo – tedy dům takového tvaru a takové funkce je umístěn přesně půdorysně a výškově na určitém pozemku. Toto probíhá formou územního souhlasu nebo územního rozhodnutí a stačí k tomu jednodušší projekt.
Poté je ale potřeba provést ohlášení stavby či požádat o stavební povolení a k tomu už musím mít projekt pro ohlášení stavby nebo stavební povolení.
Většinou se tyto dva typy povolení dají sloučit do jedné fáze, a tak v 99 % žádáme o společné povolení (územní rozhodnutí a stavební povolení dohromady) pouze s jedním stupněm projektu.
V určitých složitějších situacích, které se týkají zejména velkých budov, jako jsou třeba nemocnice, tak se postupuje dvoufázově. V našem případě je ale výrazně výhodnější obě fáze sloučit dohromady, protože se tím šetří čas i peníze za projektové práce.
Který typ povolení potřebujete pro novostavbu či rekonstrukci rodinného domu?
Obsah a podrobnost projektu pro společné povolení je vždy stejný, ať už chceme žádat o rychlejší společné povolení ve formě „územního souhlasu + ohlášení stavby“ nebo o pomalejší společné povolení ve formě „územního rozhodnutí + stavebního povolení“.
Rozdíl je v tom, že k první variantě musíme k žádosti na stavební úřad doložit souhlasy všech majitelů a majitelek sousedních nemovitostí. Pokud tyto souhlasy neseženete nebo se tím nechcete zabývat, tak se bude postupovat druhou variantou. Projekt je tedy pořád stejný, jen se liší postup stavebního úřadu a délka procesu povolování.
Pokud Vás to zajímá, tak předepsaný obsah projektu najdete v přílohách Vyhlášky č. 499/2006 Sb.
Jak dlouho trvá, než dostanu stavební povolení?
U první varianty by měl stavební úřad vydat souhlas s ohlášením stavby do 30 dnů od podání žádosti (pak můžete začít stavět).
Ve druhém případě můžete počítat i se třemi měsíci. Stavební úřad po obdržení žádosti pošle dopis s modrým pruhem či datovou schránkou oznámení o zahájení společného řízení všem sousedům (účastníkům řízení). Ti se poté mohou v určené délce dojít na stavební úřad podívat na dokumentaci a mohou vznést připomínky. Pokud budou připomínky vzneseny, tak se s nimi musí úřad vypořádat a celý proces to může zdržet. Pokud žádné připomínky nebudou, tak stavební úřad vydá stavební povolení a opět o tom všem účastníkům řízení pošle dopis. Poté je třeba počkat, až si všichni ten dopis převezmou a v určené lhůtě dají nebo nedají připomínky. Po uplynutí lhůty k připomínkám nabývá společné povolení právní moci a vy můžete stavět.
Málokdy se stane, že by stavební úřad zvládl vypsat povolení rychleji, spíše počítejte se zpožděním (čest výjimkám).
Když je to možné, tak doporučuji obejít sousedy, ukázat jim projekt a nechat si potvrdit do koordinačního situačního výkresu jejich souhlas (Souhlasím se stavbou, jméno, adresa, datum, podpis). Potřebujete souhlas od všech majitelů sousedního pozemku nebo objektu. Kdo je majitelem nebo majitelkou, zjistíte z katastru nemovitostí (o tom píši zde). Seznámíte se tak se svými sousedy, stavebnímu úřadu to bude trvat kratší dobu a ušetříte trochu peněz i na poplatcích stavebnímu úřadu.
Pokud jen rekonstruujete, čímž je myšleno, že opravujete dům, ale nijak ho nerozšiřujete, bude vám stačit ohlášení stavby nebo stavební povolení (už nepotřebujete „společné“ povolení). Lhůty jsou stejné, jako jsem popsal výše.
Jak probíhá proces od začátku projektování?
Podle vaší představy o domě (stavebního záměru) je vám architektka nebo projektant schopný již na začátku říci, jaká povolení budou potřeba a s jakými termíny můžete počítat. Na příslušném stavebním úřadě si ověří, jaká stanoviska dotčených orgánů státní správy a správců sítí (např. odbor životního prostředí, odbor památkové ochrany, hygienická stanice, provozovatel vodovodu a kanalizace atd.) se budou muset zajistit.
Poté zpracuje architektonickou studii, kterou již může v případě složité situace (např. zátopová oblast, památková ochrana, ochranné pásmo lesa atd.) konzultovat s příslušnými dotčenými orgány i stavebním úřadem.
Na základě architektonické studie zpracuje projektantka či architekt projektovou dokumentaci (projekt) pro společné povolení (pozor na to, že tuto dokumentaci může zpracovávat pouze autorizovaný architekt či autorizovaný inženýr) a tento projekt předá se žádostí o stanovisko na všechny dotčené orgány a správce sítí. Od nich poté mohou chodit podmínky či připomínky, které je třeba v dokumentaci zohlednit. Tato fáze může trvat od jednoho do klidně i tří měsíců. Jakmile přijdou od všech dotčených orgánů a správců sítí stanoviska a jejich podmínky jsou zapracovány do projektu, tak je čas na podání žádosti o společné povolení na stavební úřad. Společně se žádostí se na stavební úřad podávají také přílohy, které jsou vyjmenované v té žádosti. Jednou z těch příloh je vždy také projektová dokumentace se všemi stanovisky.
Stavební úřad žádost podle stanovených postupů zpracuje a podle typu žádosti vydá souhlas nebo rozhodnutí (stavební povolení) a ceduli Stavba povolena. Výsledkem tak bude potvrzení od úřadu, že můžete stavět.
Výše jsem popsal jen standardní situaci s rodinnými domy. Těch situací může nastat více, ale v podstatě se vše řeší obdobným způsobem.
Rada na závěr
Povolení si můžete vyřizovat i sami, ale z vlastní zkušenosti bych to nedoporučoval. Několikrát jsem zažil, že to chtěl řešit sám investor, ale kvůli složitosti celého procesu z toho byl nakonec investor vždy bezradný a já tím trávil více času, než kdybych to zařizoval již od začátku. Moje rada proto zní, nechte toto vždy na svém architektovi nebo projektantce, zde opravdu neušetříte. Raději si šetřete nervy, energii a čas na stavbu domu, tam ji budete potřebovat více.
Doufám, že vám tento článek byl k užitku. Pokud vám v textu něco schází, objevili jste nějakou nepřesnost nebo něčemu nerozumíte, tak mi prosím napište a já se to pokusím doplnit.
Ať se daří.
Ing. arch. Petr Plíhal Levý